"A obra é precisa, toda a gente concorda, mas ninguém avança." É uma frase que ouvimos com frequência — normalmente porque o condomínio não separou três conceitos que a lei trata de maneira distinta.
Conservação, inovação e urgência
Obras de conservação mantêm o edifício no estado em que deve estar: reparar a cobertura, pintar a fachada, substituir prumadas, rever a instalação elétrica das zonas comuns. São decididas por maioria simples em assembleia e pagas por todos, na proporção da permilagem.
Inovações alteram o que existe: fechar uma varanda comum, instalar um sistema de videovigilância, criar lugares de estacionamento onde havia jardim, colocar um elevador num prédio que não o tinha. Exigem maioria qualificada — em regra, dois terços do valor total do prédio.
Obras urgentes não esperam por reunião. Uma rutura na prumada de água, um portão que ficou bloqueado, um elemento de fachada em risco de queda: o administrador manda executar e presta contas depois. Na falta de administrador, qualquer condómino o pode fazer, sendo reembolsado do que gastou.
Confundir inovação com conservação é o erro mais caro: a obra avança com a maioria errada e qualquer condómino a pode impugnar depois de paga.
Quem paga o quê
A regra geral é a permilagem de cada fração. Há exceções importantes:
- Partes comuns afetas ao uso exclusivo de algumas frações — por exemplo, a entrada de garagem — podem ser suportadas apenas por quem delas se serve, se assim resultar do título ou de deliberação.
- Danos causados por uma fração às partes comuns são da responsabilidade do respetivo condómino.
- Nas inovações, quem votou contra pode, em certos casos, ficar dispensado de contribuir para despesas de obras que não sejam de interesse comum — mas também não beneficia delas.
Antes de distribuir custos, confirme sempre o título constitutivo. É nele que estão as permilagens e as regras específicas do seu prédio.
Três orçamentos, critérios iguais
Pedir três orçamentos não serve de nada se os três descreverem trabalhos diferentes. Um caderno de encargos simples — âmbito, materiais, prazos, garantias, condições de pagamento — torna as propostas comparáveis e evita o clássico "este era mais barato mas não incluía o andaime".
Peça sempre: seguro de responsabilidade civil do empreiteiro, prazo de garantia da obra, e quem fica responsável pela limpeza e reposição no fim.
Durante a obra
Alguém tem de acompanhar. Visitas regulares, registo fotográfico, autos de medição antes de cada pagamento e um ponto de situação escrito para os condóminos. Pagamentos adiantados sem trabalho executado são a forma mais rápida de perder dinheiro.
A diferença de ter equipa própria
Quando a obra é executada pela equipa da própria gestora, desaparecem duas camadas de atrito: a espera por orçamentos externos e a margem do intermediário. O diagnóstico, a execução e a verificação são da mesma equipa — e há sempre alguém que responde pelo resultado.
Este artigo tem caráter informativo e não dispensa a consulta do título constitutivo e da legislação aplicável.