A assembleia é o órgão que decide a vida do condomínio. Quando corre bem, resolve-se um ano inteiro em noventa minutos. Quando corre mal, deixa decisões anuláveis, obras paradas e vizinhos de relações cortadas.

Quando se reúne

A assembleia ordinária reúne na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano seguinte. Fora disso, pode ser convocada assembleia extraordinária pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido.

A convocatória

A convocatória deve ser enviada com, pelo menos, dez dias de antecedência, por carta registada ou mediante aviso com recibo de receção. Hoje é também admitida a convocação por correio eletrónico junto dos condóminos que tenham dado o seu acordo para esse meio — uma mudança prática que muitos prédios ainda não aproveitaram.

Tem de indicar dia, hora, local e, sobretudo, a ordem de trabalhos. Este último ponto é decisivo: não podem ser tomadas deliberações sobre assuntos que não constem da convocatória. É a causa mais comum de decisões impugnadas.

Quórum e segunda convocatória

Em primeira convocatória, a assembleia funciona com a presença de condóminos que representem a maioria do capital investido. Não havendo quórum, reúne-se em segunda convocatória — em regra meia hora depois — podendo deliberar por maioria dos votos dos presentes, desde que estes representem pelo menos um quarto do valor total do prédio.

Os votos contam-se por permilagem, não por cabeça: uma fração de 120 permilagens pesa o dobro de uma de 60.

Que maiorias para quê

Deliberações correntes (orçamento, contas, quotas, contratos de manutenção): maioria dos votos presentes, nos termos acima.
Inovações nas partes comuns — tudo o que altera a traça, a função ou a configuração do que existe: exige maioria qualificada, em regra dois terços do valor total do prédio.
Obras de conservação urgentes: não esperam por assembleia. Podem ser determinadas pelo administrador e, na sua falta, por qualquer condómino, com ratificação posterior.

Antes de levar um tema a votação, confirme qual a maioria exigida. Aprovar uma inovação com maioria simples é construir sobre areia.

A ata

A ata é o que sobra da reunião — e é o que vale perante terceiros e em tribunal. Deve conter a data, a identificação dos presentes e das permilagens representadas, os assuntos discutidos, as deliberações tomadas e o resultado de cada votação. É assinada pelos condóminos presentes.

Uma ata que fixa quotas e foi devidamente comunicada permite cobrar judicialmente quem não paga. Uma ata vaga — "ficou decidido avançar com a obra" — não permite praticamente nada.

Como tornamos as assembleias mais curtas

Convocatória com ordem de trabalhos detalhada e documentos anexos enviados com antecedência; orçamentos já pedidos e comparados; conta corrente de cada fração disponível antes da reunião; e ata redigida no próprio dia. Quando os condóminos chegam informados, discute-se o que importa decidir, não o que faltou explicar.

Este artigo tem caráter informativo. As regras concretas podem ser ajustadas pelo título constitutivo e pelo regulamento do seu condomínio.